Grondbeleid

Inleiding

De verslaglegging in de paragraaf grondbeleid gaat over het te voeren grondbeleid en de uitleg over de uitvoering ervan. Hierbij is er vrijheid in de opstelling van deze paragraaf, uiteraard onder de voorwaarde dat die aan de regelgeving van het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) voldoet. De Commissie BBV heeft in 2019 een nieuwe notitie uitgebracht over het ‘Grondbeleid in de begroting en jaarstukken’. Dit is een vernieuwing van diverse notities van het BBV. Deze notitie vormt een belangrijk financieel kader voor gemeenten in de uitwerking en de verslaglegging van de diverse grondexploitaties. De belangrijkste pijlers betreffen:

• Handreiking vennootschapsbelasting en gemeentelijk grondbedrijf (2015);
• Beperken van de risico’s;
• Vernieuwing van de begroting en verantwoording van de gemeente, zodat meer vergelijkbaarheid (tussen gemeenten) in de verslaggeving ontstaat.

In deze paragraaf maken we onderscheid tussen faciliterende grondexploitaties en de bouwgronden in exploitatie (BIE). Het staat de gemeente vrij om beide vormen van grondbeleid als een gemengd project in de projectadministratie op te nemen en de sturing en beheersing hierop in te richten

Artikel 16 van het BBV geeft aan dat onderstaande punten van belang zijn in de verslaglegging:

• Een visie op het grondbeleid in relatie tot de uitvoering van de doelstellingen van de programma’s in de begroting;
• Een verduidelijking van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;
• Een actuele inschatting van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;
• Een onderbouwing van (de begrote) winstneming;
• Beleidsuitgangspunten over de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken.

Toelichting op uitvoering Grondbeleid

De programma’s economie en volkshuisvesting, ruimtelijke ordening, stedelijke vernieuwing en maatschappelijke ondersteuning van de Begroting zijn het meest gericht op het gemeentelijk grondbeleid en de uitvoering ervan.

Middels diverse beleidsnota's en rapportages wordt verslag gedaan over (de instrumenten van) het grondbeleid. Jaarlijks wordt een Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) ter besluitvorming aan de raad voorgelegd, inclusief een integrale herziening van de grondexploitaties. Deze rapportage heeft betrekking op de lopende grondexploitaties waar de raad reeds heeft ingestemd met de beoogde ontwikkeling en het bijbehorende planologische besluit (bestemmingsplan / omgevingsplan). De gemeente ontwikkelt deze locaties voor eigen rekening en risico.

In februari 2024 is de nieuwe Grondprijzenbrief 2024 vastgesteld door het college. Deze wordt jaarlijks geactualiseerd. Hierin wordt ook het grondprijzenbeleid beschreven van grondprijzen, huur, pacht en retributies.

In de loop van het tweede kwartaal 2024 wordt naar verwachting de Nota Grondbeleid 2024 aan de raad ter besluitvorming voorgelegd. Met het geactualiseerde grondbeleid krijgt de gemeente meer armslag om, in tegenstelling tot het situationele grondbeleid tot nu toe, actief en dynamisch grondbeleid te voeren als instrument bij het verwezenlijken van de gemeentelijke ambities, vooral op de gebieden van volkshuisvesting, mobiliteit en duurzaamheid. Totdat de Nota Grondbeleid 2024 is vastgesteld, zullen, indien noodzakelijk, gronden op projectbasis worden verworven. Als dit zich voordoet, wordt de raad gevraagd hier budgetten voor vrij te maken.

In januari 2020 is de Nota Kostenverhaal door de raad vastgesteld. Hierinstaat het beleid van de gemeente beschreven ten aanzien van haar kostenverhaal richting derden en ontwikkelende partijen. Bij het verhalen van de kosten wordt rekening gehouden met de Grondexploitatiewet en worden afspraken zoveel mogelijk vastgelegd in anterieure overeenkomsten. Inmiddels is de Nota Kostenverhaal, mede vanwege de per 1 januari 2024 in werking getreden Omgevingswet, grotendeels achterhaald. Nu de nota Grondbeleid 2024 naar verwachting dit voorjaar wordt vastgesteld, is de inzet er op gericht ook de Nota Kostenverhaal dit jaar nog zo snel mogelijk te actualiseren.
Bij ieder nieuwbouw- of herontwikkelingsproject wordt een bijdrage gevraagd voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het betreft gebiedsoverstijgende voorzieningen op gemeentelijk niveau waarvan een project niet direct profijt heeft, bijvoorbeeld een hoofdontsluiting of een natuurgebied. In de Nota Kostenverhaal (2020) is aangegeven dat de bijdrage per m2 bouwkavel is dan wel per m2 bruto vloeroppervlak (BVO). In de Grondprijzenbrief worden de bijdragen jaarlijks geïndexeerd. De bijdragen zijn ten behoeve van de reserve Kostenverhaal.

Momenteel zijn er geen grondexploitaties waar er sprake is van een direct profijt van een of meer gebiedsoverstijgende voorzieningen of, met andere woorden, bovenwijkse voorzieningen. In toekomstige gevallen dient op basis van proportionaliteit en toerekenbaarheid bepaald te worden hoe hoog de bijdrage per grondexploitatie wordt.

De gemeente Hoeksche Waard heeft begin 2024 vier grondexploitaties lopen waar zij voor eigen rekening en risico haar gronden ontwikkelt. De vier locaties hebben ieder betrekking op woningbouw, waarvan twee locaties voor tijdelijke huisvesting. De bijbehorende budgetten voor deze ontwikkelingen worden met het aanbieden van de Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2024 door de raad in juli 2024 vastgesteld. Per 31 december 2023 is één ontwikkelingslocatie voltooid, het betreft Bedrijventerrein VI in Strijen. Alle gronden zijn verkocht en op een nog dit jaar aan te leggen inrit na, zijn alle werken en werkzaamheden gerealiseerd.

Jaarlijks, en dus ook in 2024, zal de raad via de MPG 2024 gevraagd worden om de geactualiseerde budgetten voor de vier doorlopende grondexploitaties vast te stellen. De MPG maakt deel uit van de jaarverslaggevings-procedure.

Naar verwachting wordt de raad in 2024 gevraagd nieuwe grondexploitaties te openen voor de ontwikkeling van gemeentelijke gronden voor nieuwe woningbouwprojecten. Naast de omgevingsplannen zal de financiële vertaling daarvan, zijnde een grondexploitatie, met een los voorstel aan de raad worden aangeboden.

Uitgangspunten voor realistische programmering van woon- en werklocaties

Bedrijventerreinen/werklocaties

Met de provincie Zuid-Holland is een bedrijventerreinprogrammering afgesproken voor de periode 2014-2030. Vraag en aanbod van bedrijventerreinen brengen we daarmee kwantitatief en kwalitatief met elkaar in evenwicht. We onderscheiden 3 categorieën: ontwikkelen, niet ontwikkelen en visie. Uit onderzoek blijkt dat er regionaal een overaanbod voor de werkmilieus ‘industrieel’ en ‘kleinschalig/gemengd bedrijventerrein’ is. Er is nog wel ruimte in de distributiesector.

Woonlocaties

Onderdeel van de Woonvisie is een woningbouwprogramma dat de leidraad wordt voor toekomstige ontwikkelingen. Met de provincie Zuid-Holland heeft de gemeente afspraken rondom woningbouw gemaakt. Daarmee is de basis gelegd voor de ontwikkeling van de ruimtelijke structuur. Op basis van de Trendraming 2023 heeft de gemeente nu tot en met 2032 de ruimte voor de bouw van 4.150 nieuwe woningen. Met dat aantal kan de vitaliteit van de kernen in stand worden gehouden en daar waar mogelijk kunnen nieuwe locaties worden ontwikkeld om de instroom vanuit het stedelijk gebied op te vangen. Hierdoor kunnen we gestalte geven aan het gezinseiland-principe.

Actuele prognose van bouwgronden in exploitatie (BIE)

Voor de projecten die daadwerkelijk in ontwikkeling zijn of worden ontwikkeld, wordt (of is) een grondexploitatiebegroting vastgesteld. Jaarlijks herziet de gemeente de grondexploitaties en stelt het MPG op. De actuele bouwgrondexploitaties in 2023 zijn opgenomen in zogenaamde grondbedrijf-complexen. Het gaat om de volgende complexen:

• Land van Essche III Strijen - woningbouw - 155 woningen - eindjaar 2026;
• Goudswaard Noordoost - woningbouw - 24 à 26 woningen - eindjaar 2026;
• Tijdelijke huisvesting Numansdorp - woningbouw - 40 woningen - eindjaar 2024;
• Bedrijventerrein VI Strijen - bedrijventerrein - eindjaar 2023.

In de volgende tabel staan de verwachte eindresultaten per grondexploitatie opgenomen op basis van een meerjarige doorrekening. Hiermee wordt de ontwikkeling van de gronden die in exploitatie zijn genomen weergegeven. In het voorjaar van 2024 zijn de grondexploitaties geactualiseerd en worden door middel van de Meerjaren Prognoses Grondexploitaties (afgekort: MPG) in juli 2024 door de raad vastgesteld.

Uit de tabel blijkt dat de verwachte eindwaarde van alle in exploitatie genomen gronden positief is (€0,1 mln).

Ten opzichte van de Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023 is de grondexploitatie “Bedrijventerrein VI Strijen” in 2023 (administratief) afgesloten. Deze grondexploitatie wordt hieronder niet langer toegelicht.

Toelichting op de lopende gebiedsontwikkelingen

Deze grondexploitaties worden in het MPG 2024 uitgebreid nader toegelicht. Een korte toelichting per complex is hieronder opgenomen.

Land van Essche III

Deze ontwikkellocatie ligt aan de zuidkant van Strijen. De gronden van deze locatie zijn grotendeels eigendom van de gemeente. In april 2022 is met de projectontwikkelaar BO Wonen een overeenkomst getekend voor de verkoop van de gemeentelijke grond en de ontwikkeling van het gebied voor 155 woningen waarvan 20 in de sociale sector. De overdracht en de betaling van de gronden geschiedt naar rato van de woningverkoop. Momenteel wordt uitgegaan van twee termijnen in 2025 en 2026. Overeengekomen is dat de bouw van de woningen inclusief het woonrijp maken is voltooid in 2026.

Goudswaard Noordoost

Het bestemmingsplan is in december 2020 vastgesteld. Na een tenderprocedure is in september 2021 een samenwerkings- en verkoopovereenkomst met de projectontwikkelaar de Langen & van den Berg Vastgoed B.V. gesloten voor de realisatie van 24 tot 26 woningen waarvan 10 woningen voor de sociale sector. De koopprijs is voldaan en eind 2021 is het plangebied bouwrijp opgeleverd. De verkoop van de woningen blijft echter achter. Daarom wordt momenteel de vervanging van 2 of 3 woningen door een huisartsenpraktijk onderzocht. Voltooiing van de woningbouw wordt vooralsnog verwacht in 2026.

Tijdelijke huisvesting Numansdorp

Aan de noordoostelijke rand van Numansdorp is een locatie gevonden om voor de komende 15 jaar een veertigtal tijdelijke wooneenheden te plaatsen. Deze komen in het zuidelijk gedeelte van de locatie. Het noordelijk gedeelte zal worden ingericht als recreatiegebied. De wooneenheden worden in 2024 door Hoeksche Waard Wonen geplaatst en de komende 15 jaar beheerd. Met HW Wonen is overeengekomen dat de gemeente het nadelig resultaat van de grondexploitatie voor haar rekening neemt.

Vennootschapsbelasting in relatie tot grondexploitaties

We verwachten dat onze gemeente als ondernemer wordt aangemerkt en daardoor belastingplichtig is. Een deel van de grondexploitaties is winstgevend (zie bovenstaande tabel met resultaten op eindwaarde). Binnen de regels van de vennootschapsbelasting mogen we winstgevende exploitaties compenseren met de verliesgevende. Jaarlijks wordt binnen alle grondexploitaties gekeken wat het totale jaarlijkse winstbedrag is. Daarover moet de gemeente vennootschapsbelasting betalen. Bij de jaarrekening wordt, op basis van de winstnemingen, rekening gehouden met de nog te betalen bedragen Vpb over 2023 van ca. € 23.000,-.

Winstneming en het nemen van verliezen

Winstneming

Tussentijdse winstneming is binnen de regelgeving van de BBV mogelijk als:

• het resultaat op de grondexploitatie betrouwbaar kan worden ingeschat én;
• een deel van de (bouwrijpe) grond is verkocht én;
• een deel van de kosten is gerealiseerd.

De tussentijdse winst is een incidentele opbrengst die zich lastig laat voorspellen tijdens de begroting door versnellingen en/of vertragingen in de voortgang van projecten lopende het jaar.

In deze jaarrekening is volgens deze methode berekend welke winstneming noodzakelijk was. Dit is tevens in de jaarrekening verwerkt. Hiervoor wordt verwezen naar de eerdere tabel in deze paragraaf.

Verliezen

Het resultaat van een grondexploitatie wordt berekend door het saldo van de (toekomstige) kasstromen. Zien we hier een verlies, dan dienen wij op grond van de BBV hiervoor een voorziening te treffen. De voorziening wordt gewaardeerd op basis van eindwaarde. In principe zijn er geen tussentijdse afrekeningen met deze voorziening. Bij de jaarrekening 2023 is het bedrag van de verliesvoorziening bijgesteld aan de hand van de uitkomsten van het MPG 2024.

Reserves, voorzieningen en risico’s

Risico’s

In principe moeten de voorzienbare risico’s binnen de grondexploitaties worden opgevangen. De resultaten van de grondexploitaties en de relatieve doorlooptijd ervan geven aan dat de financiële risico’s beheersbaar zijn.

De onvoorziene risico’s binnen de grondexplotaties worden berekend volgens de kans x impact methode. Hiermee wordt aangesloten bij de totale risico-inventarisatie van de gemeente. In de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) zijn de onvoorzienbare risico’s vertaald naar een financieel risico. Bij de totale risico-inventarisatie van de gemeente is rekening gehouden met het risico dat de gemeente bij de tijdelijke huisvesting Numansdorp het openbaar gebied moet herstellen als de rechtbank het beroep van omwonenden gegrond verklaart.

Reserve

Met de vaststelling van de Notitie Reserves & Voorzieningen is de reserve grondexploitaties komen te vervallen. Vanaf 2023 worden de onvoorzienbare risico's van de lopende grondexploitaties meegenomen bij het in beeld brengen van het totale benodigde weerstandsvermogen van de gemeente.

Voorziening

We dekken verwachte tekorten bij lopende en nieuwe grondexploitaties conform BBV-regelgeving af met een verliesvoorziening grondexploitaties. Eventuele aanvullende stortingen in deze verliesvoorziening komen ten laste van het exploitatiesaldo. Op grond van de laatste actualisatie van de grondexploitaties (MPG 2024), waartoe medio juli 2022 door de raad is besloten, staat hieronder de actuele stand van de voorziening verliezen grondexploitaties. We berekenen de voorzieningen op basis van de eindwaardeberekeningen vanuit de grondexploitaties.

Op grond van de vaststelling van de grondexploitatie tijdelijke huisvesting Numansdorp en de actualisatie middels het MPG 2024, heeft een storting in de voorziening plaatsgevonden van € 0,2 miljoen.

Daarnaast is er nog een aparte verliesvoorziening voor de exploitatie van het Bedrijvenpark Hoeksche Waard. Deze voorziening is bedoeld voor het dekken van het negatieve resultaat op eindwaarde. Eind 2023 bedraagt deze voorziening € 5,51 miljoen en sluit aan bij de herziening 2024 van de exploitatie van het Bedrijvenpark Hoeksche Waard. Bij deze herziening is nog geen getekend accountantsrapport over de jaarrekening 2023 beschikbaar.

De voorziening kan mogelijk ca. € 0,2 miljoen lager uitvallen als de gemeente agrarische gronden van BHW terugkoopt voor een hogere prijs dan waar nu in de actualisatie rekening mee is gehouden.