Grondbeleid

Inleiding

De verslaglegging in de paragraaf grondbeleid gaat over het te voeren grondbeleid en de uitleg over de uitvoering ervan. Hierbij is er vrijheid in de opstelling van deze paragraaf, uiteraard onder de voorwaarde dat deze aan de regelgeving van het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) voldoet. De Commissie BBV heeft in 2023 een notitie uitgebracht over het ‘Grondbeleid in de begroting en jaarstukken’. Deze notitie vormt een belangrijk financieel kader voor gemeenten in de uitwerking en de verslaglegging van de diverse grondexploitaties. De belangrijkste pijlers betreffen:

• Handreiking vennootschapsbelasting en gemeentelijk grondbedrijf (2015);
• Beperken van de risico’s;
• Vernieuwing van de begroting en verantwoording van de gemeente, zodat meer vergelijkbaarheid (tussen gemeenten) in de verslaggeving ontstaat.

In deze paragraaf maken we onderscheid tussen faciliterende grondexploitaties en de bouwgronden in exploitatie (BIE). Het staat de gemeente vrij om beide vormen van grondbeleid als een gemengd project in de projectadministratie op te nemen en de sturing en beheersing hierop in te richten.

Artikel 16 van het BBV geeft aan dat onderstaande punten van belang zijn in de verslaglegging:

• Een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s in de begroting;
• Een verduidelijking van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;
• Een actuele inschatting van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;
• Een onderbouwing van (de geraamde) winstneming;
• Beleidsuitgangspunten over de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken.

Toelichting op uitvoering Grondbeleid

De programma’s Economie en Volkshuisvesting en ruimtelijke ordening van de Begroting zijn het meest gericht op het gemeentelijk grondbeleid en de uitvoering ervan.

Met diverse beleidsnota's en rapportages wordt verslag gedaan over (de instrumenten van) het grondbeleid. Jaarlijks wordt een Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) ter besluitvorming aan de raad voorgelegd, inclusief een integrale herziening van de grondexploitaties. Deze rapportage heeft betrekking op de lopende grondexploitaties waar de raad al heeft ingestemd met de beoogde ontwikkeling en het bijbehorende planologische besluit (bestemmingsplan / omgevingsplan). De gemeente ontwikkelt deze locaties voor eigen rekening en risico.

In februari 2025 is de nieuwe Grondprijzenbrief 2025 vastgesteld door het college. Deze wordt in principe jaarlijks geactualiseerd. Hierin wordt ook het grondprijzenbeleid beschreven van grondprijzen, huur, pacht en retributies.

In juli 2024 is de Nota Grondbeleid 2024 door de Raad vastgesteld. Met het geactualiseerde grondbeleid krijgt de gemeente meer armslag om actief en dynamisch grondbeleid te voeren als instrument bij het verwezenlijken van de gemeentelijke ambities, vooral op de gebieden van volkshuisvesting, mobiliteit en duurzaamheid. De Raad heeft het college hierbij in dit kader gemandateerd om per begrotingsjaar maximaal 2,5 miljoen euro te besteden aan strategische verwervingen. Bij verwervingen waarbij sprake kan zijn van een ingrijpende buitenplanse ontwikkeling is alsnog goedkeuring van de gemeenteraad vereist.

In januari 2020 is de Nota Kostenverhaal door de raad vastgesteld. Hierin staat het beleid van de gemeente beschreven voor haar kostenverhaal richting derden en ontwikkelende partijen. Bij het verhalen van de kosten wordt rekening gehouden met de Grondexploitatiewet en worden afspraken zoveel mogelijk vastgelegd in anterieure overeenkomsten. Inmiddels is de Nota Kostenverhaal, mede vanwege de per 1 januari 2024 in werking getreden Omgevingswet, grotendeels achterhaald. Momenteel wordt gewerkt aan een nieuw Programma Kostenverhaal, die naar verwachting in kwartaal 3 van 2026 door het college kan worden vastgesteld. Onderdeel van het Programma Kostenverhaal is de onderbouwing voor de bijdrage voor de fysieke leefomgeving die bij ieder nieuwbouw- of herontwikkelingsproject wordt gevraagd. Deze bijdrage besteedt gemeente Hoeksche Waard aan investeringen in de verbetering van de leefomgeving, zoals de aanleg van een hoofdontsluiting of een natuurgebied, waar zowel het bestaande als het nieuwe gebied profijt van hebben. Er is dus geen causaal verband tussen de ontwikkeling en de investering.

Gemeente Hoeksche Waard heeft begin 2026 vier grondexploitaties lopen waar zij voor eigen rekening en risico haar gronden ontwikkelt. De vier locaties hebben ieder betrekking op woningbouw, waarvan twee locaties voor tijdelijke huisvesting. De bijbehorende budgetten voor deze ontwikkelingen worden met het aanbieden van de Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2026 door de raad in juli 2026 vastgesteld. Per 31 december 2025 zijn twee grondexploitaties administratief afgesloten. In 2024 zijn een drietal voorbereidingskredieten vastgesteld, die mogelijk in een grondexploitatie terecht zullen komen.

Jaarlijks, en dus ook in 2026, zal de raad via de MPG gevraagd worden om de geactualiseerde budgetten voor de doorlopende grondexploitaties vast te stellen. De MPG maakt deel uit van de jaarverslaggevingsproducten.

Naar verwachting wordt de raad in 2026 gevraagd nieuwe grondexploitaties te openen voor de ontwikkeling van gemeentelijke gronden voor nieuwe woningbouwprojecten. Naast de omgevingsplannen zal de financiële vertaling daarvan, zijnde een grondexploitatie, met een los voorstel aan de raad worden aangeboden.

Uitgangspunten voor realistische programmering van woon- en werklocaties

Bedrijventerreinen/werklocaties

Met de provincie Zuid-Holland is een regionale bedrijventerreinprogrammering afgesproken voor de periode 2014-2030. Vraag en aanbod van bedrijventerreinen brengen we daarmee kwantitatief en kwalitatief met elkaar in evenwicht. We onderscheiden 3 categorieën: ontwikkelen, niet ontwikkelen en visie. Uit onderzoek blijkt dat er regionaal een overaanbod voor de werkmilieus ‘industrieel’ en ‘kleinschalig/gemengd bedrijventerrein’ is maar op lokaal niveau kan er krapte worden ervaren. Er is nog wel ruimte in de distributiesector.

Momenteel wordt een locatieonderzoek uitgevoerd naar mogelijke uitbreidingsruimte voor bedrijventerreinen, als uitvoeringactie van de onlangs vastgestelde Strategie Werklocaties Hoeksche Waard 2025-2035. Verduurzaming, de energietransitie en economische groei vragen om meer ruimte.

Het elektriciteitsnet in de Hoeksche Waard is echter bijna volledig benut. Uitbreiding van het net zal naar verwachting in 2029 grotendeels zijn afgerond, met een tweede geplande uitbreiding in 2033. De huidige beperkingen in de netcapaciteit kunnen tijdelijk een stop zetten op uitbreidingsinvesteringen. Ook andere acties van de strategie, zoals het komen tot gebiedsgerichte omgevingsprogramma’s per bedrijventerrein, zijn opgestart.”

Woonlocaties

Onderdeel van de Woonvisie is een woningbouwprogramma dat de leidraad wordt voor toekomstige ontwikkelingen. Met de provincie Zuid-Holland heeft de gemeente afspraken rondom woningbouw gemaakt. Daarmee is de basis gelegd voor de ontwikkeling van de ruimtelijke structuur. Op basis van de Trendraming 2023 heeft de gemeente nu tot en met 2032 de ruimte voor de bouw van 4.150 nieuwe woningen. Met dat aantal kan de vitaliteit van de kernen in stand worden gehouden en daar waar mogelijk kunnen nieuwe locaties worden ontwikkeld om de instroom vanuit het stedelijk gebied op te vangen. Hierdoor kunnen we gestalte geven aan het gezinseiland-principe.

Actuele prognose van bouwgronden in exploitatie (BIE)

Voor de projecten die daadwerkelijk in ontwikkeling zijn of worden ontwikkeld, wordt (of is) een grondexploitatiebegroting vastgesteld. Jaarlijks herziet de gemeente de grondexploitaties en stelt het MPG op. De actuele bouwgrondexploitaties in 2025 zijn opgenomen in zogenaamde grondbedrijf-complexen. Het gaat om de volgende complexen:

Ten opzichte van de Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2025 zijn de grondexploitaties Tijdelijke huisvesting Goudswaard en Fazant 5 Maasdam (administratief) gesloten per 31-12-2025.

Bij het openen van de grondexploitatie Tijdelijke huisvesting Numansdorp was de verwachting dat deze kon worden afgesloten per 31-12-2025. Door vertraging van de bouw zal deze later worden afgesloten. Ook de looptijd van de grondexploitaties Land van Essche III Strijen en Goudswaard Noordoost zijn beide verlengd met 1 jaar vanwege uitlopende planning door langere voorbelasting en aanpassingen van het woningbouwprogramma.

Toelichting op de lopende gebiedsontwikkelingen

In de volgende tabel staan de verwachte eindresultaten per grondexploitatie opgenomen op basis van een meerjarige doorrekening. Hiermee wordt de ontwikkeling van de gronden die in exploitatie zijn genomen weergegeven. Begin 2026 zijn de grondexploitaties geactualiseerd en deze worden door middel van de Meerjaren Prognoses Grondexploitaties (afgekort: MPG) in juli 2026 door de raad vastgesteld.

Uit de tabel blijkt dat voor twee grondexploitaties sprake is van een positieve eindwaarde en bij tweede andere grondexploitaties sprake is van een negatieve eindwaarde.

In het MPG 2025 werd nog uitgegaan van een totale negatieve eindwaarde van €706.000 nadelig. Binnen de grondexploitatie Tijdelijke huisvesting Numansdorp was een kostenpost voor het terugkopen van de grond na exploitatie opgenomen. Na vaststelling van MPG 2025 is er door de commissie BBV een uitspraak gedaan dat deze kostenpost verwijderd moet worden en in de jaarrekening verwerkt moet worden als een niet uit de balans blijkende verplichting.

Alle lopende grondexploitaties worden in het MPG 2026 uitgebreid nader toegelicht. Een korte toelichting per complex is hieronder opgenomen.

Land van Essche III Strijen

Deze ontwikkellocatie ligt aan de zuidkant van Strijen. In verband met de procedures van het bestemmingsplan en een langere voorbelasting bij bouwrijp maken heeft dit project een oponthoud opgelopen van iets meer dan twee jaar. Het bestemmingsplan is in maart 2023 door de raad vastgesteld. Het project omvat de bouw van 155 woningen waarvan 30 betaalbare huurwoningen en 28 koopstart woningen. In 2024 zijn alle woningen verkocht, is het plangebied bouwrijp gemaakt en is begonnen met de bouw van fase I. Medio 2026 zullen alle woningen uit fase I zijn opgeleverd en is binnen deze fase woonrijp gemaakt. Eind 2025 is na bouwrijp maken ook gestart met de bouw van fase II. Woonrijp maken en oplevering staat gepland voor het eerste halfjaar van 2027. Na overdracht van het openbaar gebied aan de gemeente medio 2027 kan de grondexploitatie per 31 december 2027 met een klein positief resultaat worden afgesloten.

Goudswaard Noordoost (Boomgaard)

Deze ontwikkellocatie ligt aan de oostzijde van Goudswaard, net ten zuiden van de Molendijk. Het project omvat de bouw van 27 woningen in verschillende categorieën. In de oorspronkelijke planning zouden alle woningen in december 2023 zijn opgeleverd. Vanwege stroeve verkoop van de dure woningen aan de noordrand van het plangebied is er pas in 2024 een aanvang met de bouw gemaakt. Momenteel wordt onderzocht of de 4 onverkochte woningen kunnen worden vervangen door 6 levensloopbestendige woningen. De wijziging van de invulling zorgt voor verdere vertraging. Na het definitieve ontwerp voor de gewijzigde noordrand en het doorlopen van de planologische procedure in 2026 zal in 2027 met de bouw van deze laatste woningen kunnen worden gestart. In kwartaal 2 zal woonrijp maken voltooid worden en vindt overdracht van het openbaar gebied aan de gemeente plaats, zodat de grondexploitatie per 31 december 2028 kan worden afgesloten, naar verwachting met nog steeds een mooi positief resultaat ondanks alle vertragingen.

Tijdelijke huisvesting Numansdorp

De locatie ligt in het oosten van Numansdorp aan het noordelijk gedeelte van de Wethouder Van der Veldenweg. De tijdelijke huisvesting bestaat uit 40 wooneenheden en is gelegen in de zuidelijke helft van de locatie. De noordelijke helft wordt ingericht als park. Het negatieve resultaat van de grondexploitatie was bij opening ingecalculeerd en is door de gemeenteraad bij de vaststelling van de grondexploitatie geaccepteerd. Met ontwikkelaar HW Wonen is overeengekomen de verkochte grond over 15 jaar terug te kopen tegen de oorspronkelijke verkoopprijs. Het terrein is bouwrijp en alle wooneenheden zijn door HW Wonen geplaatst. Door een discussie met het waterschap over de landschappelijke inpassing van het noordelijke exploitatie gebied zijn er in 2025 geen fysieke werkzaamheden uitgevoerd. Momenteel wordt het huidige plan opnieuw ingetekend en een raming opgesteld. De herziene werkzaamheden worden medio 2026 uitgevoerd en eind 2026 opgeleverd. De grondexploitatie kan in 2026 worden afgesloten.

Tijdelijke huisvesting Lindehoeve Oud-Beijerland

Deze locatie ligt in het centrum van Oud-Beijerland op de locatie van het voormalig multifunctioneel centrum De Lindenhoeve. Hier worden door HW Wonen 50 tijdelijke woningen geplaatst voor een periode van 10 jaar. De gemeente maakt voor HW wonen de grond bouw- en woonrijp waarna de grond wordt uitgegeven in een huurafhankelijk recht van opstal. Deze vorm van uitgifte maakt het mogelijk om na de exploitatieperiode een nieuwe grondexploitatie te openen voor de ontwikkeling van permanente woningen.

De sloop van het voormalige MFC is in sep 2024 gestart en begin 2025 afgerond. Vanwege leveringsproblemen is de plaatsing van de tijdelijke woningen vertraagd tot eind 2025 en zal het woonrijp maken in Q1 2026 worden afgerond. De grondexploitatie blijft open gedurende de looptijd van het recht van opstal en wordt alsdan met een klein verlies afgesloten per eind 2036.

Vennootschapsbelasting in relatie tot grondexploitaties

We verwachten dat onze gemeente als ondernemer wordt aangemerkt en daardoor belastingplichtig is. Een deel van de huidige grondexploitaties heeft een voordelig of neutraal eindresultaat (zie bovenstaande tabel met resultaten op eindwaarde). Binnen de regels van de vennootschapsbelasting mogen we winstgevende exploitaties compenseren met de verlieslatende grondexploitaties. Jaarlijks wordt binnen alle grondexploitaties gekeken wat het totale winstbedrag is. Daarover moet de gemeente vennootschapsbelasting betalen. Bij de jaarrekening wordt, op basis van de winstnemingen, rekening gehouden met de nog te betalen bedragen Vpb over 2025 van ca. € 27.000,-.

Winstneming en het nemen van verliezen

Winstneming

Tussentijdse winstneming is binnen de regelgeving van de BBV mogelijk als:

• de grondexploitatie een resterende looptijd heeft van maximaal 10 jaar;
• het resultaat op de grondexploitatie betrouwbaar kan worden ingeschat én
• een deel van de (bouwrijpe) grond is verkocht én
• een deel van de kosten is gerealiseerd.

De tussentijdse winst is een incidentele opbrengst die zich lastig laat voorspellen tijdens de begroting door versnellingen en/of vertragingen in de voortgang van projecten lopende het jaar.

In deze jaarrekening is volgens deze methode berekend welke winstneming noodzakelijk was. Dit is tevens in de jaarrekening verwerkt. Hiervoor wordt verwezen naar de eerdere tabel in deze paragraaf.

Verliezen

Het resultaat van een grondexploitatie wordt berekend door het saldo van de (toekomstige) kasstromen. Zien we hier een verlies, dan moeten wij op grond van de BBV hiervoor een voorziening treffen. De voorziening wordt gewaardeerd op basis van eindwaarde. In principe zijn geen tussentijdse afrekeningen met deze voorziening. Bij de jaarrekening 2025 is het bedrag van de verliesvoorziening bijgesteld aan de hand van de uitkomsten van het MPG 2026.

Reserves, voorzieningen en risico’s

Risico’s

In principe moeten de voorzienbare risico’s binnen de grondexploitaties worden opgevangen. De resultaten van de grondexploitaties en de relatieve doorlooptijd ervan geven aan dat de financiële risico’s beheersbaar zijn.

De onvoorziene risico’s binnen de grondexplotaties worden berekend volgens de “kans x impact methode”. Hiermee wordt aangesloten bij de totale risico-inventarisatie van de gemeente. In de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) zijn de onvoorzienbare risico’s vertaald naar een financieel risico.

Momenteel zijn alle grondexploitaties in het stadium van uitvoering aangekomen, hetzij de bouwfase, hetzij de fase woonrijp maken, óf is het eindresultaat zodanig dat onvoorzienbare risico’s binnen de grondexploitaties opgevangen kunnen worden. Er hoeft dus geen beroep te worden gedaan op het weerstandsvermogen.

Reserve

Met de vaststelling van de Notitie Reserves & Voorzieningen is de reserve Grondexploitaties komen te vervallen. Vanaf 2023 worden de onvoorzienbare risico's van de lopende grondexploitaties meegenomen bij het in beeld brengen van het totale benodigde weerstandsvermogen van de gemeente.

Voorziening

We dekken verwachte tekorten bij lopende en nieuwe grondexploitaties conform BBV-regelgeving af met een verliesvoorziening grondexploitaties. Eventuele aanvullende stortingen in deze verliesvoorziening komen ten laste van het exploitatiesaldo. Op grond van de laatste actualisatie van de grondexploitaties (MPG 2026), waartoe medio juli 2026 door de raad wordt besloten, staat hieronder de actuele stand van de voorziening verliezen grondexploitaties. We berekenen de voorzieningen op basis van de eindwaardeberekeningen vanuit de grondexploitaties.

In 2025 heeft een onttrekking uit de verliesvoorziening plaatsgevonden van € 842.000, grotendeels voor de tijdelijke huisvesting Numansdorp vanwege een aanpassing op de terugkoopsom. Deze verplichting geven wij in de jaarrekening 2025 weer onder de “Niet uit balans blijkende verplichtingen”. Per saldo hebben wij voor € 378.000 aan voorziening getroffen voor verwachte verliezen.