Grondbeleid

Inleiding

De verslaglegging in de paragraaf grondbeleid gaat over het te voeren grondbeleid en de uitleg over de uitvoering ervan. Hierbij is er vrijheid in de opstelling van deze paragraaf, uiteraard onder de voorwaarde dat die aan de regelgeving van het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) voldoet. De Commissie BBV heeft in 2023 een nieuwe notitie uitgebracht over het ‘Grondbeleid in de begroting en jaarstukken’. Dit is een actualisatie van de Notitie grondbeleid uit 2019. Deze notitie vormt een belangrijk financieel kader voor gemeenten in de uitwerking en de verslaglegging van de diverse grondexploitaties. De belangrijkste pijlers betreffen:

• Handreiking vennootschapsbelasting en gemeentelijk grondbedrijf (2015);
• Beperken van de risico’s;
• Vernieuwing van de begroting en verantwoording van de gemeente, zodat meer vergelijkbaarheid (tussen gemeenten) in de verslaggeving ontstaat.

In deze paragraaf maken we onderscheid tussen faciliterende grondexploitaties en de bouwgronden in exploitatie (BIE). Het staat de gemeente vrij om beide vormen van grondbeleid als een gemengd project in de projectadministratie op te nemen en de sturing en beheersing hierop in te richten.

Artikel 16 van het BBV geeft aan dat onderstaande punten van belang zijn in de verslaglegging:

• Een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s in de begroting;
• Een verduidelijking van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;
• Een actuele inschatting van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;
• Een onderbouwing van (de geraamde) winstneming;
• Beleidsuitgangspunten over de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken.

Toelichting op uitvoering Grondbeleid

De programma’s Economie en Volkshuisvesting en ruimtelijke ordening van de Begroting zijn het meest gericht op het gemeentelijk grondbeleid en de uitvoering ervan.

Middels diverse beleidsnota's en rapportages wordt verslag gedaan over (de instrumenten van) het grondbeleid. Jaarlijks wordt een Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) ter besluitvorming aan de raad voorgelegd, inclusief een integrale herziening van de grondexploitaties. Deze rapportage heeft betrekking op de lopende grondexploitaties waar de raad reeds heeft ingestemd met de beoogde ontwikkeling en het bijbehorende planologische besluit (bestemmingsplan / omgevingsplan). De gemeente ontwikkelt deze locaties voor eigen rekening en risico.

In februari 2024 is de nieuwe Grondprijzenbrief 2025 vastgesteld door het college. Deze wordt jaarlijks geactualiseerd. Hierin wordt ook het grondprijzenbeleid beschreven van grondprijzen, huur, pacht en retributies.

In juli 2024 is de Nota Grondbeleid 2024 door de Raad vastgesteld. Met het geactualiseerde grondbeleid krijgt de gemeente meer armslag om actief en dynamisch grondbeleid te voeren als instrument bij het verwezenlijken van de gemeentelijke ambities, vooral op de gebieden van volkshuisvesting, mobiliteit en duurzaamheid. De Raad heeft het college hierbij in dit kader gemandateerd om per begrotingsjaar maximaal 2,5 miljoen euro te besteden aan strategische verwervingen. Bij verwervingen waarbij sprake kan zijn van een ingrijpende buitenplanse ontwikkeling is alsnog goedkeuring van de gemeenteraad vereist.

In januari 2020 is de Nota Kostenverhaal door de raad vastgesteld. Hierin staat het beleid van de gemeente beschreven voor haar kostenverhaal richting derden en ontwikkelende partijen. Bij het verhalen van de kosten wordt rekening gehouden met de Grondexploitatiewet en worden afspraken zoveel mogelijk vastgelegd in anterieure overeenkomsten. Inmiddels is de Nota Kostenverhaal, mede vanwege de per 1 januari 2024 in werking getreden Omgevingswet, grotendeels achterhaald. Sinds september 2024 wordt gewerkt aan een nieuw Programma Kostenverhaal, die naar verwachting medio 2025 door het college kan worden vastgesteld.
Onderdeel van het Programma Kostenverhaal is de onderbouwing voor de bijdrage voor de fysieke leefomgeving die bij ieder nieuwbouw- of herontwikkelingsproject wordt gevraagd. Deze bijdrage besteedt de Gemeente Hoeksche Waard aan investeringen in de verbetering van de leefomgeving, zoals de aanleg van een hoofdontsluiting of een natuurgebied, waar zowel het bestaande als het nieuwe gebied profijt van hebben. Er is dus geen causaal verband tussen de ontwikkeling en de investering.
In de Nota Kostenverhaal 2020 ontbreekt de onderbouwing om toerekening van het aandeel van een nieuw gebied aan de investeringsopgave van de gemeente juridisch publiekrechtelijk af te dwingen. Dit zal worden gerepareerd met het nog vast te stellen Programma Kostenverhaal 2025.

De gemeente Hoeksche Waard heeft begin 2025 zes grondexploitaties lopen waar zij voor eigen rekening en risico haar gronden ontwikkelt. De zes locaties hebben ieder betrekking op woningbouw, waarvan drie locaties voor tijdelijke huisvesting. De bijbehorende budgetten voor deze ontwikkelingen worden met het aanbieden van de Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2025 door de raad in juli 2025 vastgesteld. In 2024 zijn een tweetal voorbereidingskredieten vastgesteld, die mogelijk in een grondexploitatie terecht zullen komen.

Jaarlijks, en dus ook in 2025, zal de raad via de MPG gevraagd worden om de geactualiseerde budgetten voor de doorlopende grondexploitaties vast te stellen. De MPG maakt deel uit van de jaarverslaggevingsprocedure.

Naar verwachting wordt de raad in 2025 gevraagd nieuwe grondexploitaties te openen voor de ontwikkeling van gemeentelijke gronden voor nieuwe woningbouwprojecten. Naast de omgevingsplannen zal de financiële vertaling daarvan, zijnde een grondexploitatie, met een los voorstel aan de raad worden aangeboden.

Uitgangspunten voor realistische programmering van woon- en werklocaties

Bedrijventerreinen/werklocaties

Met de provincie Zuid-Holland is een bedrijventerreinprogrammering afgesproken voor de periode 2014-2030. Vraag en aanbod van bedrijventerreinen brengen we daarmee kwantitatief en kwalitatief met elkaar in evenwicht. We onderscheiden 3 categorieën: ontwikkelen, niet ontwikkelen en visie. Uit onderzoek blijkt dat er regionaal een overaanbod voor de werkmilieus ‘industrieel’ en ‘kleinschalig/gemengd bedrijventerrein’ is. Er is nog wel ruimte in de distributiesector.

Woonlocaties

Onderdeel van de Woonvisie is een woningbouwprogramma dat de leidraad wordt voor toekomstige ontwikkelingen. Met de provincie Zuid-Holland heeft de gemeente afspraken rondom woningbouw gemaakt. Daarmee is de basis gelegd voor de ontwikkeling van de ruimtelijke structuur. Op basis van de Trendraming 2023 heeft de gemeente nu tot en met 2032 de ruimte voor de bouw van 4.150 nieuwe woningen. Met dat aantal kan de vitaliteit van de kernen in stand worden gehouden en daar waar mogelijk kunnen nieuwe locaties worden ontwikkeld om de instroom vanuit het stedelijk gebied op te vangen. Hierdoor kunnen we gestalte geven aan het gezinseiland-principe.

Actuele prognose van bouwgronden in exploitatie (BIE)

Voor de projecten die daadwerkelijk in ontwikkeling zijn of worden ontwikkeld, wordt (of is) een grondexploitatiebegroting vastgesteld. Jaarlijks herziet de gemeente de grondexploitaties en stelt het MPG op. De actuele bouwgrondexploitaties in 2024 zijn opgenomen in zogenaamde grondbedrijf-complexen. Het gaat om de volgende complexen:

• Land van Essche III Strijen - woningbouw - 155 woningen - eindjaar 2026;
• Goudswaard Noordoost - woningbouw - 24 à 26 woningen - eindjaar 2027;
• Tijdelijke huisvesting Numansdorp - woningbouw - 40 woningen - eindjaar 2040;
• Tijdelijke huisvesting Goudswaard - woningbouw - 20 woningen - eindjaar 2025;
• Tijdelijke huisvesting Lindehoeve Oud-Beijerland - woningbouw - 50 woningen - eindjaar 2036;
• Fazant 5 Maasdam - woningbouw - 11 woningen - eindjaar 2025.

In de volgende tabel staan de verwachte eindresultaten per grondexploitatie opgenomen op basis van een meerjarige doorrekening. Hiermee wordt de ontwikkeling van de gronden die in exploitatie zijn genomen weergegeven. In het voorjaar van 2025 zijn de grondexploitaties geactualiseerd en worden door middel van de Meerjaren Prognoses Grondexploitaties (afgekort: MPG) in juli 2025 door de raad vastgesteld.

Uit de tabel blijkt dat de verwachte eindwaarde van alle in exploitatie genomen gronden negatief is (- €0,707 mln).

Ten opzichte van de Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2024 zijn de grondexploitaties Tijdelijke huisvesting Goudswaard, Tijdelijke huisvesting Lindehoeve en Fazant 5 Maasdam (administratief) geopend. Er zijn geen grondexploitaties afgesloten per 31-12-2024. Bij het openen van de grondexploitaties Tijdelijke huisvesting Numansdorp en Goudswaard was de verwachting dat deze konden worden afgesloten per 31-12-2024. Door vertraging van de bouw bij Tijdelijke huisvesting Numansdorp en door uitloop van het woonrijp maken bij Tijdelijke huisvesting Goudswaard zullen deze later worden afgesloten.

Toelichting op de lopende gebiedsontwikkelingen

Deze grondexploitaties worden in het MPG 2025 uitgebreid nader toegelicht. Een korte toelichting per complex is hieronder opgenomen.

Land van Essche III Strijen

Deze ontwikkellocatie ligt aan de zuidkant van Strijen tussen de Schenkeldijk en de Randweg. Per 1 januari 2020 is de grondexploitatie vastgesteld en op 19 april 2022 is tussen de gemeente en BO Wonen een overeenkomst gesloten voor de grondverkoop en de voorwaarden voor de realisatie van 155 woningen, waarvan18 woningen in de sociale huursector. Er is subsidie verstrekt door de Provincie.
In 2024 zijn alle woningen verkocht, is het plangebied bouwrijp gemaakt en in oktober 2024 is de grond geleverd. De kosten in 2024 omvatten daarmee de plankosten en kosten voor bouwrijp maken. Tevens is ook een deel van de subsidie ontvangen in 2024.
Inmiddels is begonnen met de bouw van de woningen en de oplevering van de laatste woningen is gepland in 2026.

Uitbreiding Goudswaard Noordoost

Op 15 december 2020 is de grondexploitatie vastgesteld en 23 september 2021 is de samenwerkings- en verkoopovereenkomst getekend tussen de gemeente en De Langen & van den Berg Vastgoed B.V.
Begin 2022 was het terrein bouwrijp, echter vanwege een moeizame verkoop is pas in 2024 begonnen met de bouw van de eerste woningen. Door de stroef verlopen verkoop wordt momenteel onderzocht of de vier woningen aan de noordrand vervangen kunnen worden door andere type woningen.
Voorlopig wordt uitgegaan van oplevering in 2027, waarna het openbaar gebied nog woonrijp gemaakt moet worden.

Tijdelijke huisvesting Numansdorp

In 2023 heeft woningcorporatie HW Wonen, in samenwerking met de gemeente Hoeksche Waard, het initiatief genomen om tijdelijke huisvesting te realiseren aan de Wethouder Van der Veldenweg in Numansdorp. Op deze locatie zijn 40 modulaire woningen geplaatst voor een periode van 15 jaar. Het project is bedoeld om tegemoet te komen aan de dringende behoefte aan betaalbare woonruimte voor diverse doelgroepen, waaronder jongeren tot 28 jaar, andere Hoeksche Waardse woningzoekenden die dringend tijdelijke woonruimte nodig hebben, en statushouders en/of Oekraïense vluchtelingen. Er wordt subsidie vanuit de Provincie ontvangen voor de realisatie van tijdelijke huisvesting.
In 2024 heeft de grondoverdracht plaatsgevonden na het bouwrijp maken. De eerste woningen zijn in maart 2024 geplaatst en medio 2024 verhuurd. De inrichting en afwerking van het terrein worden in de het begin van 2025 afgerond waarna gestart zal worden met het achterliggende park. De verwachting is dat de inrichting van het gebied in 2025 is voltooid. De kosten voor woonrijp maken worden doorbelast aan HW Wonen. Met HW Wonen is overeengekomen de verkochte grond over 15 jaar (2040) terug te kopen tegen dezelfde prijs als de verkoopprijs. De grondexploitatie wordt in beginsel tot en met terugkoop opengehouden.

Tijdelijke huisvesting Goudswaard

In 2023 hebben woningcorporatie HW Wonen en de gemeente Hoeksche Waard het initiatief genomen om tijdelijke huisvesting te realiseren op een terrein tussen de Vaartweg, de Rietakker en de Molendijk in Goudswaard. Op deze locatie zijn 20 modulaire woningen geplaatst voor een periode van 15 jaar. Deze woningen zijn bedoeld om tegemoet te komen aan de dringende behoefte aan betaalbare woonruimte voor diverse doelgroepen. Er wordt subsidie vanuit de Provincie ontvangen voor de realisatie van tijdelijke huisvesting.
In 2024 heeft de grondoverdracht na het bouwrijp maken plaatsgevonden. Ook is de vergoeding voor het woonrijp maken geïnd. De woningen zijn geplaatst en momenteel wordt het woonrijpmaken afgerond. Begin 2025 worden de laatste speeltoestellen geplaatst en zal de locatie beplant en ingezaaid worden. Naar verwachting kan de grondexploitatie in 2025 worden afgesloten.

Fazant 5 Maasdam

In 2021 heeft woningcorporatie HW Wonen het plan opgevat om de locatie van de voormalige basisschool OBS De Pijler aan de Fazant 5 in Maasdam te herontwikkelen. Het gebouw is in 2018 gesloopt. De gemeente was eigenaar van de grond heeft deze in november 2024 in bouwrijpe staat verkocht aan initiatiefnemer. HW Wonen wil een appartementencomplex van 3 woonlagen met 11 sociale huurwoningen bouwen. Achter het appartementengebouw worden 18 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Aan de voorkant wordt groen geplaatst in overleg met omwonenden.
In 2024 is gestart met het bouwrijp maken, wat in november 2024 is afgerond waarna grondoverdracht heeft plaatsgevonden. Verwachting is dat de woningen eind 2025 opgeleverd kunnen worden. Na het woonrijp maken en de overdracht van het openbare gebied aan de gemeente kan de grondexploitatie per 31 december 2025 worden afgesloten.

Tijdelijke huisvesting Lindehoeve Oud-Beijerland

Op de locatie van voormalig multifunctioneel centrum De Lindenhoeve wil HW woning 50 woningen plaatsen voor een periode van 10 jaar. De tijdelijke woningen worden gebouwd voor onder andere Hoeksche Waardse woningzoekenden. De gemeente maakt voor HW wonen de grond bouw- en woonrijp, waarna de grond zal worden uitgegeven in een huurafhankelijk recht van opstal.
De sloop van de huidige opstallen is in september 2024 gestart en is inmiddels afgerond en er is gestart met bouwrijp maken. Er is subsidie vanuit de Provincie ontvangen voor de realisatie van tijdelijke huisvesting.

Vennootschapsbelasting in relatie tot grondexploitaties

We verwachten dat onze gemeente als ondernemer wordt aangemerkt en daardoor belastingplichtig is. Een deel van de huidige grondexploitaties heeft een voordelig of neutraal eindresultaat (zie bovenstaande tabel met resultaten op eindwaarde). De grondexploitatie Tijdelijke huisvesting Numansdorp zal naar verwachting worden afgesloten met een fors negatief resultaat. Binnen de regels van de vennootschapsbelasting mogen we winstgevende exploitaties compenseren met de verlieslatende grondexploitaties. Jaarlijks wordt binnen alle grondexploitaties gekeken wat het totale jaarlijkse winstbedrag is. Daarover moet de gemeente vennootschapsbelasting betalen. Bij de jaarrekening wordt, op basis van de winstnemingen, rekening gehouden met de nog te betalen bedragen Vpb over 2024 van ca. € 32.000,-.

Winstneming en het nemen van verliezen

Winstneming

Tussentijdse winstneming is binnen de regelgeving van de BBV mogelijk als:

• de grondexploitatie een resterende looptijd heeft van maximaal 10 jaar;
• het resultaat op de grondexploitatie betrouwbaar kan worden ingeschat én
• een deel van de (bouwrijpe) grond is verkocht én
• een deel van de kosten is gerealiseerd.

De tussentijdse winst is een incidentele opbrengst die zich lastig laat voorspellen tijdens de begroting door versnellingen en/of vertragingen in de voortgang van projecten lopende het jaar.

In deze jaarrekening is volgens deze methode berekend welke winstneming noodzakelijk was. Dit is tevens in de jaarrekening verwerkt. Hiervoor wordt verwezen naar de eerdere tabel in deze paragraaf.

Verliezen

Het resultaat van een grondexploitatie wordt berekend door het saldo van de (toekomstige) kasstromen. Zien we hier een verlies, dan dienen wij op grond van de BBV hiervoor een voorziening te treffen. De voorziening wordt gewaardeerd op basis van eindwaarde. In principe zijn geen tussentijdse afrekeningen met deze voorziening. Bij de jaarrekening 2024 is het bedrag van de verliesvoorziening bijgesteld aan de hand van de uitkomsten van het MPG 2025.

Reserves, voorzieningen en risico’s

Risico’s

In principe moeten de voorzienbare risico’s binnen de grondexploitaties worden opgevangen. De resultaten van de grondexploitaties en de relatieve doorlooptijd ervan geven aan dat de financiële risico’s beheersbaar zijn.

De onvoorziene risico’s binnen de grondexplotaties worden berekend volgens de kans x impact methode. Hiermee wordt aangesloten bij de totale risico-inventarisatie van de gemeente. In de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) zijn de onvoorzienbare risico’s vertaald naar een financieel risico. Bij de totale risico-inventarisatie van de gemeente is rekening gehouden met het risico dat de gemeente bij Land van Essche III in Strijen de ontvangen subsidie van de Provincie van € 260.000 moet terugbetalen. Omdat er per 11 juli 2023 nog niet met de bouw van de woningen was begonnen en er toen ook geen vaststellingsverzoek was ingediend is de kans op terugvordering op 50% ingeschat, een risicobedrag van € 130.000. Dit risicobedrag hoeft niet ten laste van het weerstandsvermogen te komen, omdat het eindresultaat van de grondexploitatie nog ruim voldoende is om dit risico op te vangen.

Reserve

Met de vaststelling van de Notitie Reserves & Voorzieningen is de reserve Grondexploitaties komen te vervallen. Vanaf 2023 worden de onvoorzienbare risico's van de lopende grondexploitaties meegenomen bij het in beeld brengen van het totale benodigde weerstandsvermogen van de gemeente.

Voorziening

We dekken verwachte tekorten bij lopende en nieuwe grondexploitaties conform BBV-regelgeving af met een verliesvoorziening grondexploitaties. Eventuele aanvullende stortingen in deze verliesvoorziening komen ten laste van het exploitatiesaldo. Op grond van de laatste actualisatie van de grondexploitaties (MPG 2025), waartoe medio juli 2025 door de raad is besloten, staat hieronder de actuele stand van de voorziening verliezen grondexploitaties. We berekenen de voorzieningen op basis van de eindwaardeberekeningen vanuit de grondexploitaties.

In 2024 heeft een storting in de verliesvoorziening plaatsgevonden van ca. € 1 mln voor de tijdelijke huisvesting Numansdorp en de tijdelijke huisvesting de Lindenhoeve. Per saldo hebben wij voor € 1,2 mln aan voorziening getroffen voor verwachte verliezen.

Daarnaast is een aparte verliesvoorziening gevorm voor de exploitatie van het Bedrijvenpark Hoeksche Waard. Deze voorziening is bedoeld voor het dekken van het negatieve resultaat op eindwaarde.

Eind 2024 is, vooruitlopend op de definitieve liquidatie in 2025, ter dekking van het verwachte verlies een bijdrage aan het Bedrijvenpark gedaan van € 5,5 mln. Dit bedrag is gedekt uit de vrijval van de verliesvoorziening Bedrijvenpark HW waarmee het saldo van deze voorziening per eind 2024 nihil is. De voorziening wordt eind 2024 opgeheven, omdat het doel waarvoor de voorziening is gevormd, is vervallen.

Begin 2025 is de formele overdracht uitgesteld aangezien er te veel opleverpunten open stonden, waaronder de formele overdracht van percelen. Veel van deze openstaande punten zijn in het eerste kwartaal 2025 opgepakt, aangepakt en opgelost. Daarbij leek de formele opheffing aanstaande. Echter, gedurende deze afrondende fase diende zich een nieuw en potentieel groot probleem met de riolering aan. In de stukken die voor oplevering zijn geïnspecteerd, zijn er verzakkingen geconstateerd die de acceptabele marges overschreden. Het is prioriteit de risico’s in 2025 in kaart te brengen met nader onderzoek en op basis daarvan advies uit te brengen voor aanpak van de riolering en de financiële consequenties voor beheer en onderhoud.